Milliyetçi Hareket Partisi Genel Merkezi
Basın Açıklaması

1 Haziran 2007

“AKP HÜKÜMETİNİN KONUT POLİTİKASI, DAR GELİRLİ VATANDAŞI KONUT SAHİBİ YAPMAK YERİNE, KENDİ SİYASİ GELECEĞİNİ FONLAMA HEDEFİNE KİLİTLENMİŞTİR”

AKP Hükümeti dört yıllık görev süresi içerisinde konut piyasasında gerekli düzenlemeleri yapamamış, iddia ettiklerinin aksine dar gelirli vatandaşlarımızın konut sahibi olma imkânını ortadan kaldırdığı gibi konut fiyatlarının çok hızlı artmasına neden olmuştur.

TOKİ tarafından üretimine başlandığı ifade edilen 250.000 konuttan 2006 yılı sonu itibariyle ancak 41 bin dolayında konut tamamlanabilmiş, bunlarında ne kadarının gerçek ihtiyaç sahibi dar gelirli vatandaşlarımıza ait olduğu tespit edilememiştir. Bu nedenle, Hükümet dar gelirliye teslim ettiği oturulan ev sayısını bir an önce açıklamalıdır.

Kuşkusuz konut ihtiyacı belirlenirken, yapılan tahminlerde bir takım öngörüler ve değişkenlerin dikkate alınması gereklidir. Ülkedeki nüfus ve nüfus hareketlerinin bölge ve iller üzerinde yaratacağı etkiler, tarım, sanayi ve hizmetler sektörünün gelişmesi ve hangi bölgelerde yoğunlaşacağı, dönüşüm ve yenileme ihtiyaçları, hane halkı büyüklükleri gibi parametreler dikkate alınarak politika oluşturulması gereklidir. Hükümetin konut politikasında böyle bir husus bulunmamaktadır.

AKP döneminde İmar planları yamalı bohçaya dönmüştür. Buna mukabil, özel sektör bir önceki dört yıllık döneme göre sadece yıllık 60.000 dolayında daire daha fazla inşaat ruhsatı izni alabilmiştir.

Türkiye’de 2003, 2004, 2005 ve 2006 yıllarını kapsayan son dört yıllık dönemde daire yapımı için toplam 1.608.791 adet inşaat ruhsatı izni alınmıştır. Bunların yüzde 42’sini oluşturan 673.368’ı üç büyük ildedir. İstanbul’da son dört yılda alınan inşaat ruhsatlarının üç büyük şehirde alınan inşaat ruhsatlarına oranı yüzde 51’dir. 2001 krizini de kapsayan 1999-2002 döneminde alınan daire inşaat ruhsatı izni sayısı 1.095.655’dir. TOKİ’nin inşaat ruhsatı izni aldığı yaklaşık 250.000 dolayında daire değerlendirme dışı tutulduğunda, 2003-2006 döneminde özel sektörün her bir yıl için ancak bir önceki dört yıllık döneme göre yıllık 60.000 daire daha fazla inşaat ruhsatı izni alabildiği ortaya çıkmaktadır.

Yapı kullanım izni açısından konu irdelendiğinde 1999-2002 döneminde yapı kullanım izni alan toplam daire sayısı 865.608’dir. 2003, 2004, 2005 ve 2006 yıllarını kapsayan son dört yılda daireler için alınan yapı kullanım izinlerinin sayısı ise ancak 833.921 olarak gerçekleşerek bir önceki dört yıllık periyodun gerisinde kalmıştır.

Türkiye’de 2003-2006 yıllarında yapı kullanım izinlerinin inşaat ruhsat izinlerine oranı sırasıyla yüzde 80, yüzde 50 ve son iki yılda yüzde 47 düzeyindedir. Özellikle İstanbul’da yapı kullanım izni alan dairelerin inşaat ruhsatı almış dairelere oranı son dört yılda ortalama yüzde 14 olarak gerçekleşmiştir. Son dört yıl ayrı ayrı incelendiğinde bu oranın 2003 yılında yüzde 33, 2004 yılında yüzde 16, 2005 yılında yüzde 9, 2006 yılında ise yüzde 12 olduğu ortaya çıkmaktadır. Yapı kullanım izinlerinin inşaat ruhsatlarına oranı her geçen yıl azalırkn büyük şehirlerde durumun daha da kötüye gittiği görülmektedir.

Maliyet artış oranları enflasyonun çok üzerinde bulunmaktadır. Kentlerde yaşayan hane halkının yüzde 70’i, sosyal konutun ayda 1m2’sini (altyapı ve arsa maliyeti hariç) bile satın alamayacak durumdadır. AKP Hükümeti bu durumu iyileştirebilecek hiçbir gelişme sağlayamamıştır.

TÜİK’ in inşaat maliyet endeksinin 12 aylık ortalama yüzde değişmeleri 2003, 2004, 2005 yıllarında sırasıyla yüzde 23.1, yüzde 16.0, yüzde 12.3 olarak gerçekleşmiştir. 2006 yılında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 20.6, ortalamalara göre ise yüzde 18.6 oranında artmıştır.

Yapı kullanım izni değerlerine göre aşağıdaki 1 m2 inşaatın değeri fiyat artışı son dört yılda yüzde 79 olmuştur. İstanbul’daki değer artışı yüzde 93, Ankara’daki artış yüzde 71 ve İzmir’deki artış yüzde 95 olarak gerçekleşmiştir. Bu değer artış oranları enflasyonun çok üzerindedir. Piyasadaki emlak fiyatlarındaki son dört yıldaki artışlar beyan değerlerinin ve inşaat maliyetleri endekslerinin çok üzerindedir.

2003 yılı istatistikî verilerine göre Türkiye’de toplam 16.774.500 hane halkından yüzde 64’ü olan 10.686.860 hane kentlerde ikamet etmektedir. Kentlerin gelire göre sıralı yüzde 5’lik dilimlerin genel gösterge değerleri incelendiğinde, ortalama kullanılabilir hane halkı gelirleri ile konut edinilmesinin, mevcut gelir dağılımı yapısı ile dar gelirliler açısından çok zor hatta imkânsız olduğu görülmektedir. AKP Hükümeti bu tabloyu düzeltecek hiçbir şey yapmamıştır.

Türkiye İstatistik Kurumunun 2003 Yılı Bütçe Anketi Sonuçları’na göre kentlerde gelirinin yüzde 30’u ile aylık 1.375 YTL ödeyebilen hane halkı sayısı 534.343’tür. Aylık 300 YTL ve daha fazla ödeyebilen hane halkı sayısı ise 3.206.058’dir. 3.206.058 Hane halkı, Türkiye’de kentlerde yaşayan 10.686.860 hanenin yüzde 30’unu teşkil etmektedir. 2003 Yılı inşaat birim fiyatlarına göre konutun ayda 1m2’sini satın alabilecek kentlerde yaşayan hane halkı sayısının 3.206.058 olduğu görülmektedir. Ayrıca, ödeme gücü olan hane halklarının büyük bir bölümünün konuta ihtiyacı da yoktur. Aynı hususa tersinden bakıp durumu analiz etmek gerekirse kentlerde yaşayan 10.686.860 hane halkından yüzde 70’i ayda sosyal konutun 1m2’sini (altyapı ve arsa maliyeti hariç) bile satın alamayacak durumdadır.

Bölgelere ve illere göre farklılıklar göstermekle birlikte kentlerde aylık gelirinin yüzde 30’u ile konutun 1 m2’sini satın alabilen hane halkı kentlerdeki toplam hane halklarının yüzde 30’u iken, bu oran kırsal kesimde yüzde 15’ler düzeyinde kalmaktadır.

Hal böyle iken, makro ekonomik dengeler ile sektördeki malzemelerin arz talep dengesinden haberdar olmayan Hükümet, çimento ve demir üreticilerine adeta beddua etmekten de imtina göstermemektedir.

Konut ihtiyacının belirlenmesi konut probleminin çözülmesi için yeterli değildir. Konut arz ve talebinin oluşmasında ise hane halkı ödeme gücü önemli bir unsurdur. Konut ödenebilirliği ile ilgili yapılan çalışmalar Türkiye’de 2003 yılı için aylık gelirinin yüzde 30’u ile 300 YTL aylık taksit ödeyebilecek hane halkının toplam hane halkı içindeki payının yüzde 20’ler düzeyinde olduğunu göstermektedir. Yüzde 20’lik bu grubun konut talebinin sınırlı olması kaçınılmazdır. Çünkü bu grubun önemli bir kısmı konuta sahiptir. Üst gelir grupları konut ihtiyaçlarını piyasa mekanizması içinde herhangi bir şekilde çözmektedirler. Önemli olan husus dar gelirlilerin problemlerine yardımcı olmaktır.

Kentlerde, hane halkı gelirinin yüzde 30’unun konut finansmanına ayrılması durumunda en iyimser tahmin ile toplam hane halkının yüzde 30’u aylık 300 YTL ödeyebilmektedir. Kırsal kesimde ise, hane halkı aylık gelirinin yüzde 30’unun konut finansmanına ayrılması durumunda toplam hane halkının yüzde 15’i aylık 300 YTL ödeyebilmektedir.

Ancak, son yıllarda kamu ve özel sektör eliyle üretilen konut projelerine bakıldığında, bu projelerin yaklaşık %90’ının orta ve üst gelir grubunu hedeflediği kentsel alanda sınırsızca yayılıp üst ölçekli politikalardan bağımsızca yer seçtiği, hergün birbiriyle yarışan bir başka projenin daha hayata geçtiği görülmektedir. Türkiye’nin ihtiyacı olan konut politikası bu tür gelişmeyi öngören değil, alt, alt-orta, ve orta geliri hedefleyen bir konut üretimi ve kira denetimi sorunuyla başa çıkmayı hedefleyen bir yaklaşıma odaklanmalıdır.

Konut finansmanı açısından konut kredilerinin ülkemizdeki durumuna bakıldığında, bu kredilerin mali sistemden reel sektörün daha ucuza kaynak temin etmek amacıyla aile içerisinde mevcut konutlarının alım satımının yapıldığı, daha ucuz bir kaynak temin yolu ve bir sahtekârlık komedisi şeklinde gerçekleştiği görülmektedir. Bankalar üzerinde denetim yetkisi olan kurumların en üst yetkilileri, bankaları konut kredileri uygulamaları için defalarca ikaz eden açıklamalarda bulunmuşlardır. Türkiye’de mevduatların 6 aydan daha düşük vadeli olduğu göz önünde bulundurulduğunda böyle bir vade yapısında finansal kurumların kaynaklarını 10 yıl vade ile konut finansmanı için kullandırması kabul edilemez.

Talep fazlası konut yapımı sürmekte, bunun önemli bir bölümü kurumsal olmayan kesimlerce karşılanmaya çalışılmakta, kredilendirme kontrolsüz bir şekilde yapılmakta, sektörde veya makro ekonomide meydana gelen veya gelebilecek gelişmelerin büyük problemler ortaya çıkarabilecek niteliktedir. Dolayısıyla şimdiden bir takım tedbirlerin alınması zorunludur.

Konut finansmanıyla ilgili olarak yapılan düzenlemeler, mevcut sistemi kurumsal bir yapıya kavuşturmaktan çok uzaktır.

Bilindiği gibi konut finansmanına ilişkin düzenlemeleri ihtiva eden ‘Mortgage Yasası’ yeterli teknik ve makro ekonomik altyapı hazırlanmadan alelacele ve siyasi mülahazalarla zamansız olarak yürürlüğe konulmuştur.

Yıllardır özel sektör tarafından ihraç imkânı olmasına rağmen ihraç edilemeyen varlığa dayalı menkul kıymetlerin bir nevi alternatifi olarak ihraç edilecek ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle konut finansmanının sağlanmasını beklemek de doğru bir yaklaşım değildir. Kurulduğu düşünülen bu sistemin dar gelirlilere ucuz konut temin etmesi de mevcut ekonomik koşullarda mümkün görünmemektedir.

Son yıllarda gayrimenkul fiyatlarında yüksek değer artışları görülmektedir. Bu artışları piyasa dengelerinden ve genel ekonomik konjonktürden ayrı olarak değerlendirmek mümkün değildir. Hükümetin bu yasa ile ilgili olarak yarattığı yanlış ve abartılı beklentiler fiyatların artmasında önemli rol oynamıştır.

Konut finansmanında güçlü bir birinci el piyasası olmadan sağlıklı bir ikinci el piyasasının oluşması mümkün değildir. Birinci el piyasada ipotek kredilerinin standartlarının belirlenmemesi halinde ikinci el piyasalarda alım satım işlemlerinin yapılması, bunlara dayalı menkul kıymet ihracı zorlaşacaktır. Konut için yüksek meblağlarda kredi açılabilmesi için ikinci el piyasalardan düzenli bir şekilde fon akışının sağlanması bunun için de birinci el piyasalarda standart özellikleri ihtiva eden yüksek meblağlarda kredinin verilmesi gerekmektedir.

Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanun incelendiğinde, piyasa mekanizması içinde kurumsal bir konut finansman sisteminin kurulması yönünden doğru yapılandırılmış bir sistem olduğu söylenemez. Çünkü konut için oluşturulacak finansman piyasasının düzenlenmesini, koordine edilmesini, ikinci el ipotek piyasasının garantörlüğünü de kapsayan bir merkezi kurumsal yapı hâlâ oluşturulamamıştır.

Kanunda ipotek piyasasının gelişimini etkileyecek en önemli hususlardan birisi haciz işlemlerinin çabuklaştırılmasına yönelik düzenlemelerdir. Böyle bir uygulama sistemin iyi çalışması açısından olumlu görülmekle beraber, ödeme güçlüğü çeken dar gelirlilerin lehine olduğunu söylemek mümkün değildir.

Piyasasının iyi işlemesi için, öncelikle kişilerin kullandıkları kredilerin faizlerinin, belirli koşullarda ödenecek olan gelir vergilerinden düşülmesi imkânının sağlanması olmalıydı. Bu konuda Hükümet özellikle Maliye Bakanlığı ileriye yönelik tahmini vergi kaybının ne olacağını bile hesaplayıp, kamuoyu ile paylaşmadan konuya olumsuz yaklaşmıştır. Bu konuya ilişkin herhangi bir düzenleme yapılmamaktadır.

Diğer önemli bir husus, mali piyasalarda uzun vadeli araçlara yatırım yapılmamasıdır. Piyasalarda vadeleri çok düşük sürelerle sınırlanmış olan kısa vadeli mali enstrümanlara yatırım yapılmaktadır. Bu nedenle ihraç edilecek menkul kıymetlerle fon temini güçleşecektir. Dolayısıyla, açılan konut kredilerin finansmanı için ihraç edilecek ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırımla ilgili yapılacak bazı düzenlemeler, emeklilik fonları ve sigorta şirketlerinin belli oranlarda bu araçlara yatırımının zorunlu olması gibi, oluşturulacak piyasanın işlemesi ve gelişmesinde son derece önemli bir işlev görecektir. Aksi takdirde, ihraç edilecek olan menkul kıymetler kanalıyla fon temini mümkün olmayacaktır. İpoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapacakları teşvik etmek amacıyla buradan elde edilecek kazançların vergiden muaf tutulması sağlanabilecek iken böyle bir uygulamaya gidilmemiştir. Gerek kredi kullanımı gerekse ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım için vergi muafiyeti sağlanmadığından oluşturulacak piyasanın teşvikinde önemli bu iki husus değerlendirme ve uygulama dışında tutulmuştur. Vergi avantajları, kanun metninde yer almadığı için bu menkul kıymetlerin diğer menkul kıymetlere göre özel bir avantajı bulunmamaktadır.

İhraç edilecek menkul kıymetlere talep önemlidir. Bu sağlanamadığı takdirde, konut finansmanı için beklenen fonların kısa sürede temin edilmesi zor görülmektedir. İpotek piyasasının çalışmaya başlaması ve borsada işlem görecek olması yabancı yatırımcılar açısından bile her zaman kur riskini beraberinde taşıyacaktır. Bu konuda yabancı yatırımcılardan sağlanacak finansman kaynaklarına güvenildiği yetkililerce ifade edilmekle birlikle yabancıların doğrudan gayrimenkul yatırımlarını tercih ettikleri son olaylarda görülmüştür.

Yapılan hukuki düzenlemeler, halen yürürlükte olan varlığa dayalı menkul kıymet gibi enstrümanların ipotek teminatlı menkul kıymetler gibi yeniden tanımlanmasıyla yeni bir konut finansman sisteminin oluşturulamayacağını açık bir şekilde göstermektedir. Kurumsal ve kalıcı bir çözüm getirmeyecek olan düzenlemeleri, abartılı haber ve yorumlarla, halkta fazla beklenti ve sonuçta potansiyel infial yaratacak şekilde sunulması, sorumluluk bilinciyle bağdaşmamaktadır.

Konut finansmanıyla ilgili olarak şu an için yapılan düzenlemeler, mevcut sistemi kurumsal bir yapıya kavuşturacak bir noktadan oldukça uzaktır. Zaten şu an için ülkemizde bankalar, konut ipoteğine dayalı olarak konut kredisi (mortgage credit) vermektedirler. Bankalar verdikleri kredileri çok düşük vadelerdeki mevduatlarla finanse ettiklerinden, sistemde ciddi vade uyumsuzluğu sorunu vardır. Unutulmamalıdır ki bu krediler, ortalama 6 aydan daha kısa vadeli fonlarla finanse edilmektedir hem de bu krediler için likidite yaratılamamaktadır.

Likiditenin yaratılması ihraç edilecek olan menkul kıymetin isminin değiştirilmesiyle sağlanamaz. Bunun için kurumsal (ikinci el piyasayı düzenleyecek yapı) ve vergisel düzenlemeler şarttır.

AKP hükümeti göreve geldiğinde 40 bin YTL’ye daire alan bir kişi bu gün aynı daire için en az 100 bin YTL ödemek zorundadır. Bu, AKP’nin konut sektörünü getirdiği noktanın çok çarpıcı bir göstergesidir.

Memleketin bütün varlıklarını özeleştiriyorum diye satan hükümet özel sektörün dünya ile rekabet edebileceği en önde gelen inşaat sektörümüzde neden kamu kuruluşları ile faaliyet göstermekte ısrarcı davranmaktadır.

Konut piyasasının yönetimini yandaşları kayırmanın bir aracı olarak kullanan hükümet, konut piyasasında siyaset ve populizmi ekonomik kararların önüne koymakta, dar gelirli vatandaşın konut edinme hayali üzerinden siyasi menfaatlerini fonlamaktadır.

Enflasyonu düşürdüğünü anlatan hükümet, %200’leri aşan konut fiyatlarındaki artış hususunda hiçbir şey söyleyememektedir. Devletin taşınmaz mallarını kısa vadeli hesaplar için yabancı ve yerli sermayeye satışa çıkarmıştır. Hükümet, aynı zamanda tam bir “emlakçı” gibi davranmakta ve arsa özelinde imar planı düzenlemeleri yapıp buraların piyasa rayiçlerinde ayarlamalar yapmaktadır.

Adeta padişah yetkisi verilen kamu kurumları bütün belediyelerin imar yetkilerini gasp etmektedirler.

TOKİ finansman ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak peşin ödemelerde yaptığı indirimden beklediği kaynağın, basından elde edilen bilgilere göre, onda birini bile tahsil edememiştir. Bu kaynağın nereden karşılanacağı kamuoyuna açıklanmaya muhtaç hususlardır.

TOKİ’den sorumlu hükümet mensubu acil olarak gelecek beş yılı içeren gelir gider tablosunu proje bazında kamuoyuna şeffaf bir şekilde açıklamalıdır.

Emin Haluk AYHAN
Milliyetçi Hareket Partisi
Genel Sekreter Yardımcısı